そら(@investment_sora)です！
仕事場に電話がかかってきて、要件は何かと聞いているうちに不動産の勧誘電話だった。
こんな経験ありませんか？
電話で不動産投資を勧めてくる段階で怪しさMAXですよね！
儲かるんだったら自分でやればいいじゃん。
そう思う人も多いハズ。
確かに実際に、怪しい儲け話を電話でしている不動産業者もいるのも事実です。
しかし、中にはちゃんと利益がでる優良な物件を紹介している業者もあるのです。
儲け話の電話がある理由
なんで儲け話を電話口でしようとしているのか。
それは不動産投資で利益を出す方法に上限があるからなのです。
基本的な不動産投資の利益の出し方
非常にわかり安く伝えると、あなたがもし自分が住まない家を持っていたとします。
それを人に貸せば家賃収入が生まれますよね。
もちろん、家も無ければ、買うための元手もありません。
ここで住宅ローンを組み、家賃収入でローンを返済していく方法を取ります。
1000万円の住宅をローン購入し、25年金利2.0%ですと毎月の返済額は42,385円となります。（元利均等返済）
この物件が継続的に4万5千円程度以上の家賃を稼げる物件であれば、家賃収入にてローンを返済することが可能になります。
（実際は、ここに管理費や修繕積立金、各種代行手数料などが乗るため、5〜6万円程度の家賃収入が必要です）
「そうしたら月々の利益はローン金額に対してほとんどでないんじゃないの？」
そうです。
もっとも利益がでるのは月々ではないのです。
上記の物件を仮に5年間保有した場合、5年後にローンの残債は838万円となります。
5年後に900万円で売却することが可能であれば、ローン精算時に62万円の黒字となります。
空室があった場合、一時的にローンだけを返す期間もあるかとは思いますが、月々の利益で補填可能であれば残る金額には影響が少なくなります。
不動産業者が儲けている仕組み
わざわざ営業の電話をしてなぜ人に勧めるのか。
もちろん不動産業者も同じ方法で収益を上げているかもしれません。
会社の規模にもよりますが、当然複数の不動産を取得して行くといずれは自己資金や銀行からの借入も限界が来ます。
不動産業者も複数棟の物件を持っていても、購入できる数には限界があります。
ですので、投資として十分な物件を個人に販売するのです。
不動産業者の主な収入源は、
- 仕入れた物件を利益を上乗せし販売する
- 月々の家賃回収や管理の代行の手数料を収入とする
こちらになります。
自身の会社で不動産投資を行っている顧客を増やせれば、売上があがりますし顧客の数より物件の数を増やしたいと思っています。
つまり、
１人が持っている物件数を増やす→そのためには儲かる物件を紹介し複数軒、所有させる
まずは１棟購入してもらい、安定して運用ができていれば、２棟目を買って貰えるという図式が成立します。
こちらが私達からしたら「信用して良い不動産業者」ということになります。
逆に「信用ができない不動産業者」というのも存在します。
利益を多く出すために高値で物件を販売する業者
当然、売却時の値下がりが大きくなり、トータルリターンが期待できなくなります。
必然的に月々のローンの支払い額も大きくなるため、得られるはずであった月々の利益額も低いものとなってしまいます。
リフォーム費用が必要だと説明する業者
基本的に退去時などのハウスクリーニング代は借り主から頂きますし、オーナー負担となる修繕費用はあくまでも「原状復帰」のレベルで十分です。
そもそも、リフォームをしなくとも、リフォーム代を節約し低い家賃でも収支バランスが良くなる物件を購入するべきです。
800万円の物件に対して、200万円のリフォーム費用を投資したところで、1000千万円で売れることはありません。
購入する側からしても、リフォーム済みの高い物件を購入するより、安い物件を購入して自分好みにリフォームをしたほうがいいですよね？
このような説明も、不動産業者がリフォーム代を稼ぎ出す典型的な説明です。
不動産業者の見分け方
良い業者、悪い業者の両方が存在し、どちらも営業をかけている事はわかった頂けたと思います。
では具体的にどうやって、物件を探せば良いのでしょうか？
不動産業者を通さずに自分で物件を探すのは現実的ではありません。
つまり、
- 優良物件を紹介してくれる業者を見つける
- 優良物件を見分けられるようになる
こと2つが非常に重要になってまります。
＼不労所得ならぬ不労貯蓄／
こちらのページでは、会社員が不動産投資を始めるにあたって必要なノウハウを詰め込んであります。
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