どうも！そら(@investment_sora)です。
不動産投資において最も重要なキーワードは、適正価格です
何も予定を立てずに目標に向かう人っていないですよね？
漠然と何もわからないまま走り続けても一体どこに向かっているのだかわからなくなります。
さて、不動産投資における目標ってなんでしょうか？？
適切な収支バランスを
具体的にどのようにして利益を上げていくのかは最初に決める必要があります。
新しい物件を購入するのであれば、確実にチェックしなければ行けない項目があります。
- 購入金額を決める
- 売却予定価格を決める
- ローンの返済額を確認する
- 家賃収入の見込みを立てる
この中でも未知数なのは、売却予定価格と家賃収入になります。
当たり前ですが、基本的には築年数がたった物件は価格が下がります。
- 近くに駅ができる予定がある
- 大学のキャンパスが出来る
- 魅力的な都市開発計画がある
こんな予定があれば話は別ですが、そのような期待は博打です。
統計データを元に具体的な値下がり率を出し、売却時の年数と購入時の価格、ローンの残債を設定します。
できれば同価格やちょい値下がりで売れる物件を探したいですよね？
株式投資ですと、購入した金額より高く売りたいですが、不動産はある程度価格の変動が読めますし株式と違い大幅な変動は少ないのが特徴です。
しっかりとバランスが取れていれば、低リスクでの運用が可能となる運用方法です。
資産運用の方法はこちらを読んでください。
適正価格の設定
街を歩いていて、160円のペットボトル商品をみたら、適正な額だと思いますよね？
人によってはスーパーで変えば90円だから割高な商品だと思う人もいるでしょう。
アミューズメントパークやスキー場の山奥であれば、200円で売っていても観光地価格だと納得できるかもしれません。
不動産の場合はどうでしょう？
適正価格を見つけ出すのは難しいのではないでしょうか？
駅からの距離やその土地がどれだけ人気か、購入時と売却時はどの程度の開きが出るのか？
このような要素を全て試算しなければなりません。
基本的な試算
物件購入価格を決めます。
正確に言うと、すでに決まっていますよね？
売りに出された段階で価格は表示されているでしょう。
仮に1000万円の物件を紹介されたとします。
月々のローン返済額：36,961円
これで、すでに物件価格と月々のローン返済額が確定しました。
つまり、この物件が4万円程度で借り主がつく物件であれば月々の収支はプラスとなります。
売却時の値下がり額と空室期間のシュミレーションが正確であると仮定するとこの段階で、何年でどれだけの資産になるかが確定します。
- 1000万円の物件の価格は適正価格でしょうか？
- 4万円の家賃は適正価格でしょうか？
ここで振り返ってみてください。
不動産はペットボトルドリンクと違って、全く同じ条件のモノがたくさん売り出されているわけではありません。
同じ建物や間取りであっても、立地や階層によっても価格は変わってきます。
全ての不動産が別々な価値を持っている中で、その物件の適正価格を見つけ出すのは難しいでしょう。
もしかしたら、800万円程度が適正価格で、売却時は700万円程度になってしまうかもしれません。
＼不労所得ならぬ不労貯蓄／
こちらでは、実際にどのようなポイントを見て適正価格を見つけ出すかも紹介しております。
不動産を購入する前に、ちょこっとだけ先行投資をして見てください。
